东急电铁主导的涩谷地区再开发计划是目前东京最大规模的TOD开发项目。TOD图鉴将聚焦交通枢纽对周边1平方公里范围带来的商业、经济、产业、交通和环境影响。

涩谷再开发计划

→涩谷&东急电铁

涩谷站日均承降人数超过300万人，是东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽。1927年东横线涩谷站通车，涩谷作为连接东京市区和郊区的交通节点。1933年东急集团效仿「枢纽车站+百货」的模式，建设东急东横百货，并开始对涩谷周边进行大规模开发。70年代开始聚集商业、办公、娱乐和创意产业。

随着80年代泡沫经济和城市建设逐渐饱和，在21世纪初，涩谷站乘降人数开始降低，2001-2011年期间涩谷站乘降人数下降约5%。同时商业空间老化、业态减少等问题开始出现，商业销售额减少25%。2013年修订的《都市计画法》确定了包括涩谷在内以交通枢纽为核心的「都市再生特别地区」。

→街区

涩谷站再开发计划于2008年启动，持续20年，分为四期建设，总体再开发面积约928,100平方米。：

■ 一期建设涉谷之光综合体，2012年完工；

■ 二期翻新重建道玄坂街区综合体，2018年完工；

■ 三期开发涩谷车站大厦，2020年完工；

■ 四期为涩谷车站大厦西栋和南部街区，2027年完工。

东急电铁计划在未来五年内花费1800亿日元（15.8亿美元）用于涩谷的更新发展。

东急电铁作为开发方，通过建设文化和城市基础设施换取政府容积率奖励。涩谷再开发计划中5个主要街区容积率将提高3～6，主要承载办公、商业、文化、酒店和会议等功能。

涩谷车站街区

涩谷车站街区主要由三栋复合商业建筑构成，一期工程东栋2020年完工，二期中央栋与西栋再2027年完工。

道玄坂街区

道玄坂街区主要包括东急广场和原东急蓝塔周边区域，未来将改造成为高级办公空间。

樱丘口街区

樱丘口街区再开发将原本散落分布的独栋住宅转化为集合住宅，其中包括一个32层高的公寓，为2020年东京奥运会提供住宅空间。

涩谷二丁目21地区

涩谷未来之光是涩谷再开发计划中首个建成项目，连接涩谷站，建设成为零售、办公和文化地标。

涩谷三丁目21地区

在原JR山手线区域，利用东急东横线高架线路，建设涩谷STREAM，吸引创意产业和总部办公入驻。同时活化涩谷河，改造成为600米长的滨水步道。

→枢纽

涩谷未来之光

涩谷未来之光是汇聚商业办公和文化的多元城市综合体，主要面向20～40岁新中产人群，定位中高端商业和文化交流空间。未来之光建成第一年营业额超过190亿日元（约11亿人民币），接待人次2200万。

未来之光地下一层至地上四层构成城市核（Urban Core），将建筑内部每一层的商业空间与城市道路联系起来，带动了车站周边的商业活力。改造后每天产生约5～6万乘降人次。

涩谷STREAM

涩谷STREAM承担产业吸引的角色，配置73,000平方米的总部办公和孵化空间，吸引日本谷歌总部重新迁回涩谷。

涩谷STREAM的开发过程中，通过活化治理涩谷河（shibuya river），建设600米长滨水步道、广场和商业空间。同时引导涩谷与代官山之间的步行人流。

涩谷站大厦

涩谷站大厦及周边超100万平方米的开发空间将成为未来涩谷地区最重要的交通枢纽。

涩谷站大厦由东栋、中央栋、西栋组成，包含超过3万方的商业空间，整体占地面积约15,300平方米，总楼面面积276,000平方米。

涩谷Mark City

Mark City是东急在涩谷建设开发的第一个TOD综合体。作为东急电铁的第一个车辆段上盖项目，东急利用银座线车辆检修基地和井之头线涩谷站空间，集成酒店、办公、公共穿梭通道等功能。

→公共空间

褶皱空间

迎合街道和环境脉络，强化建筑底层凹凸进退的边界，保留行人日常生活和交往活动的发生空间，营造富有节奏感的街区景观。

空中建筑

将剧场、美术馆、展览中心等非营利的空间以及绿化景观设置在中高层，提高公共空间的多样性，同时发挥强化垂直动线的作用

城市核心

将垂直交通节点外部化、公共化，带动内部商业活力。

→交通

涩谷站汇集4家轨道运营公司的9条线路，为了简化换乘流线，通过简单易懂的步行节点组织串联五个主要街区，消解地形高差，在保障步行安全性的同时，提升站点之间的连接度。

涩谷再开发计划有效衔接交通枢纽与周围城市基础设施的衔接，通过并列化、岛式化的方法提高城市基础设施的使用效率与商业活力。

城市基础设施和城市功能的一体化是涩谷站周边开发的基本原则。交通与城市设施的一体化显著提高了非通勤人口的消费贡献，非通勤与通勤人次比为0.65，消费贡献比约为1.8。

→产业

涩谷站再开发给东急集团带来超过80万方的可用面积，其中，涩谷未来之光和涩谷STREAM分别产生了超过10万方和20万方的办公面积。

随着谷歌入驻，涩谷已经成为东京IT公司最密集的区域。2005年-2015年间，涩谷地区IT从业人员增长20%。

→环境

内河

涩谷河（shibuya river）全长2.6公里，从新宿公园流向东京湾，经过涩谷与港区。涩谷河曾受到严重的生活和工业污染，1964年东京奥运会带来的城市治理中，涩谷河被覆盖成为城市下水道。

通过涩谷STREAM的再开发，净化河水，新设河畔绿洲休闲广场及约600米的步行空间。同时通过地下空间的再开发，强化了涩谷河的排涝功能。

绿植

涩谷站大厦的开发预计将带来18,000平方米的绿地，以缓解高密度开发引起热岛效应。

能耗

涩谷未来之光中的城市核心在形成垂直交通网络的同时也为自然换气提供了通道。列车行驶产生的高温气流通过城市核心的垂直空间上升，造成站内气压下降，地面上的新鲜空气得以进入站内空间，完成自然换气。仅靠自然通风一年减少碳排放量1000吨。

→开发运营

通过涩谷地区的TOD开发，东急电铁形成了包括交通、地产、生活服务、酒店业务在内的多角化运营模式。2017年交通和地产业务EBIDTA分别占东急电铁的42%和28%。

涩谷再开发项目预计为东急带来重大的经济利益。该公司预计截至3月份的财政年度的集团营业收入为690亿日元，其房地产业务占266亿日元。该集团预计房地产业务将在五年内成为其最大的增长动力。涩谷站是东急铁路网的核心，也是向南延伸到神奈川县的两条主干线的起点。东横和田园都市线路共占公司总乘客的70％以上。

?东急电铁通过土地区划调整、土地置换和收购等方式获取三分之一的开发用地，在后期通过土地一级开发吸引其他土地所有者参与建设运营，并实现滚动开发。

东急电铁的土地利益主要来自地价上涨带来的直接土地升值以及通过容积率调整和功能置换带来的间接土地升值。1953年开发初期，土地售价为0.43美元/平米，60年代中期达到1.5美元/平米，远高于平均水平。

→周边开发

涩谷再开发计划以功能置换作为主导，独栋住宅主要置换成为集合住宅、商业办公设施、娱乐设施等，商住混合设施与公共设施置换成为商业办公设施。

再开发项目后，以涩谷站为中心500m内以车站、文化、商业、办公、酒店为主，500～1000m范围内以底层商业、娱乐和商住混合为主。

在以涩谷站为起点的轨道沿线开发中，东急通过建设学校、文化场馆等公共基础设施保障沿线生活设施配套，并逐步升级商业和办公空间，向外辐射带动远端区域发展。

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阅读链接

东急电铁：Summary of results for FY2018 forecasts for FY2019

未来涉谷城市建设计划： www.city.shibuya.tokyo.jp

Saviills: A gravitational shift to Shibuya

Shibuya STREAM 网站：www.shibuyastream.jp

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