上海房产圈最近的大瓜，肯定莫过于谢娜、张杰的豪宅“跳单”案了。

法院判决结果出来了，认定张杰、谢娜购房不存在“跳单”行为。

想想也是，明星最在意的就是自己的声誉，没必要为了这点中介费损失名声。

不过，案件本身不是我们今天讨论的重点。

今天想跟大家聊的是，他们买的这套豪宅，最终的市场表现如何？

经过我们复盘下来，这对明星夫妇购买的豪宅思南公馆，完全跑输了大盘。

背后的一些逻辑，对我们买房来讲，也很有借鉴意义。

谢娜、张杰买的这套房子，在思南公馆。

根据公开信息，买入时间是在2019年，341平，总价5920万，折合单价17.36万。

现在能看到有两套挂牌的，单价在22万左右。

看挂牌价毛估下涨幅在30%左右，似乎还行。

但须知，上海楼市过去一轮牛市，豪宅的涨幅有多猛。

尤其是市中心的豪宅，很多都是翻倍的行情。

虽然后续有一定回落，但30%的涨幅完全不够看，甚至不如普宅涨幅（35%）。

举几个例子：

2019年，翠湖四期的价格也不过17万左右，最多贵个1两万；

凯德茂名楼王也差不多这个价格；

现在翠湖四期的价格普遍在30w以上，凯德茂名的高层也差不多。

而当时的古北壹号，云锦东方，单价还不到17万。

古北壹号480平的5室，2019年也才6500万。

当时云锦东方2期470平的才5000多万，而最近小区接连成交了好几套，价格都在1个小目标左右。

2019年，黄浦滨江的顶流，绿城黄浦湾，也才12w左右，现在价格也到了22w以上。

因为，2019年的时候，整个上海的楼市是很冷的，豪宅整体的价格都没有起来，远没有达到现在的这个高度。

当时的6000万，可以选择的面太多太广，不仅品质要比思南公馆高很多，而且面积也比这套更大一些。

这一波大涨之后，上海豪宅的价格很多已经翻倍。

但思南公馆，也就能涨个30%左右吧。

问题出在哪里？

不是当时别的豪宅太便宜，而是思南公馆太贵，基数太高。

地段确实很好，但产品也确实一般。

先说思南公馆的地段。

这里属于原先的卢湾区，百年思南路，历史底蕴深厚。

这里有多栋历史悠久的花园洋房，是上海市中心唯一一个以成片花园洋房的保留保护为宗旨的地方。

旁边就是淮海路，属于淮海中路板块。

在老卢湾区里，淮海中路的地段是最好的，比现在的新天地还要好。

思南公馆的历史始于1920年，近代历史名人柳亚子、梅兰芳等曾先后在此居住。

这里是是衡山路-复兴路历史文化风貌区的重要组成部分，也是上海知名的网红打卡地。

思南公馆里有几万块一天的花园酒店，也有几百万租金一年的花园洋房。

毫无疑问，这个地段是无敌的，甚至说傲视整个上海都不为过，老上海的价值认同也是十足的。

说的专业点，当时的思南公馆是有ip效应的，溢价很高。

但他们买的这个房子的品质，真的就一言难尽。

谢娜和张杰买的房子虽然在思南公馆，但具体来讲是思南公馆东苑。

思南公馆共有四个功能区，包括思南公馆东苑公寓住宅、南苑精品酒店、西苑企业公馆和北里特色名店商业区。

东苑公寓住宅是开发商永业在2010年建的，8层以内的小高层。

据中介爆料，夫妻俩买的房子是思南公馆东苑x号101室。

我看了下小区的历史成交记录，作为一个豪宅产品，有不少109平米的1室两厅，83平米的1室1厅。

而且这些小户型的数量还不少。小户型、大户型混在一起，圈层就难讲存粹。

思南公馆东苑的户型介绍：

而且他们买的这套房子在1楼。

我看过两套思南公馆1楼的房子，私密性差，楼下游客多，采光也不好。

属于买得起的人看不上，看得上的人买不起的范畴，就很尴尬。

另外，思南公馆东苑这个房子紧邻南北高架，这一点可以说是有硬伤。

不要说豪宅产品了，就是改善房和刚需房，紧邻高架都是很难卖的。

高铁、高架桥会带来噪音和尾气粉尘污染。所以很多买房人对高铁、高架也是避恐不及。

想象一下，你在家休息，抬头可见高架，车流在上滚滚不息......

一般来说，高架通车的时候，靠近高架的那一排比不靠高架的那排售价多半要低10% 。

不要觉得装隔音玻璃就不影响了，因为买家会觉得，同样的价格为什么不买不靠高架的。

所以说才会有低10%的说法，而且靠近高架的房子是真的难出手。

上海的象屿大宁悦府，离高架特别近，直接贴着。第一排20米，在车上都能看到他家在干嘛。

龙盛福新里，西侧靠近南北高架，高层会受一定影响。

总结下来，思南公馆东苑这个房子，小户型多，圈层不存粹，紧邻高架有硬伤。

尤其谢娜张杰买的这套，还在1楼，私密性差，采光也不好，没有闹中取静的氛围。

站在豪宅的角度看，自住舒适度很一般，属实是踩坑。

当然，这对明星夫妻可能平时也很忙，时间仓促，看的房子不够多。

买错踩坑，也就不意外了。

或者这套房的成交价背后有另外的一些隐情，我们不得而知。但单看这个成交价，的确是贵了。

无论如何，还是要尊重专业，所谓术业有专攻。

对于上海来说，这一等一的豪宅住宅项目其实就那么几个，屈指可数。

如果有一个懂行的专业人士指导一下，这个错多半也可以避免。

总的来说，思南公馆，是有ip效应的，当时的溢价很高。

但是产品力不足，而且1楼采光一般，私密性差。

须知，豪宅的买家很挑剔，地段、价值认同、产品力每一样都不能差，可谓对硬伤零容忍，尤其是5000万以上的价格段。

高基数导致成长性差，而且后来IP溢价消失，涨幅就一般了。

当然，对谢娜张杰来讲，买错房，问题不大，再买一套就是了。

但对普通人来讲，买错房，可能真就万劫不复了。

而豪宅，是有钱人之间的“击鼓传花”，只要这个群体的财富在快速增长，豪宅的价格就会越来越贵。

当然，前提是真正的豪宅，底子不够的伪豪宅只会停滞不前，毕竟有钱人也不是傻子。

真正的豪宅，地段、品质都是一等一的，缺一不可。

最后，“明星跳单”这个瓜对我们真正有价值的启示，就是想要买到对的房子，真的要尊重专业，下足功夫。

对大多数人来讲，买房是人生中最大的一笔投资与支出，多花点心思，真的很有必要。