现在买房的人是越来越多了，所以大家在买房之前，必须要对于房屋的知识有一定的了解，因为房产的一些问题，大家必须要注意和谨慎，才能让我们在买房的时候，更加顺利一些，不会出现麻烦，今天我们来了解一下房产溢价率是什么意思？如何房地产策划？一起来看看吧，希望可以给大家带来帮助。

房产溢价率是什么意思

溢价、溢价率原本是证券领域的概念，但是溢价率同样也适用于房地产行业。溢就是超出、漫出来的意思，溢价就是指比原来的价格高出的部分，而溢价率就是指超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。

1、溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅。在证券市场中，大家往往参考溢价率的数据作为度量权证风险高低的评估。土地溢价率的计算公式是：土地溢价率＝（竞拍成交价格－土地成本价）／土地成本价×100％。

2、很多开发商为了维护自己的利益，防止代理商故意低价销售房屋，并且鼓励代理商积极销售房屋，一般都会规定出楼盘所有房屋的最低销售总价，并且会制定出每一套房屋的最低价格。如果楼盘总价高于这个最低总价的话，那么销售人员就可以根据固定比例而得到提成。这个高出部分就是溢价。

3、很多房东会把房屋委托给中介，而中介一般会和房东约定好销售基价，也就是的房东心理价位，而高出销售基价的买房款双方会协商好比例分成。中介一般会让房屋的实际售价高于基价，而高出基价的部分就是“溢价”。通过这种方式来销售房屋，可以有效提高销售人员的工作积极性，而房东一般也会获得比心理价位更高的价格。

4、房产溢价其实就是房屋价值升值的意思，假如是溢价30％，那么就是指出售价格会比原始的购买价格高出30％。例如，开发商的平均销售价格是12000元／平米，而买房人购买到房屋以后，再通过各种营销手段，把该房屋以17000元／平米的价格转让出去的话，那么中间的5000元就是溢价。

5、假如房屋原来的标价是100万元一套，通过拍卖或者是炒作，最后以150万元一套成交，那么这套房子就会产生溢价，而房屋的溢价率就是（150－100）／100。

如何房地产策划

1．立项

做房地产策划的第一步就是立项，前期必须拿到地皮和确定项目，接着才是对项目进行研究，其中就包含了宏观经济环境、微观经济环境以及竞争环境分析等等。

2．市场调查

等拿到地皮以后，接着就是进行社会调查，并且找到目标受众，说直白点就是了解一下这个时间点，当地房地产市场存在什么空白，我们就要打造一个什么样楼盘。用直白的话来说，就是问下消费者现在喜欢什么样的东西，我们打造一个给你。

3．定位

在市场调查的情况下，开展下一步的定位工作，其中主要包含了三个部分，分别是市场定位、产品定位以及客户定位。

通过swot分析，找出项目的优势、劣势、机遇以及挑战。

通过客户细分、研究、筛选，从而完成对客户群的定位。

产品定位，产品属于低、中、高档中的哪一档。

4．开发与销售

开发涉及到房子的类型有哪些、施工建设的实际过程、预估开发周期。

做好开发周期的预估，然后进入销售环节，并且确定销售方式和周期，都是此环节应该做的事情。

5．经济效益分析

对此项目的收益比进行预估，在产品、客户以及和投资效益之间，寻找一个平衡点，达到做好的收益情况。

6．推广

上面介绍的有关房产溢价率是什么意思，如何房地产策划的全部知识，在房地产交易中，我们经常听到各式各样的专业名词，例如：房地产溢价、房地产溢价率等等，很多人对于这些名词不怎么了解，那么大家可以参考参考这篇文章，希望可以给大家带来帮助。

来源：房天下