01

自立门户，起步即巅峰

击鼓传花，创造财富神话

海南30年房地产发展史，就是一部情感丰富、剧情跌宕起伏的情景剧。

这也注定了海南的房地产发展史必定在中国房地产历史中留下浓墨重彩的一笔。

20世纪80年代，深圳、珠海、厦门、汕头四大经济特区开放。特区经济正如火如荼的开展。

当时还是属于广东省的海南岛正被设想用20年时间发展到台湾水平。

1988年4月26日，海南省委省政府正式挂牌。自此，中国最年轻的省份和最大的经济特区就此出世。

新贵上位自然炙手可热。享受着不可比拟的巨大政策红利，海南成为不少下海经商的淘金者的第一站。也就是从这时开始，海南的房地产正式拉开序幕，并且迅速进入到膨胀时期。到了1992年，海南的房地产一路飘红，全岛平均房价从1991年的1400元/平猛增到5000元/平，1993年上半年达到顶部，房价高达7500元/平，只用了三年时间海南省的房价就增长了5.4倍。

而1993年海南岛在岗平均工资只有293元每月，房价收入比已经高达26倍，和北京、上海现在的房价收入比相差不大，远远甩开了广州、南京、天津、东莞、苏州。工作两年多，在不吃不喝的情况下才可以买下一平米。

这期间，就有超过两万家房地产公司在海南落户，当时海南城市人口不到655.8万，平均每300个人一家房地产公司，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的口号广为流传。

遍地的房地产公司炒地皮，建楼卖房，在银行大量贷款，为了快速从银行贷到款，房子还没建拿着图纸就高价抵押给银行，空手套白狼，一个敢要，一个敢贷，完全是美国加利福利亚的中国版。

海南土地价格从1991年最高为98万元／亩，到1993年到达最高位680万元／亩，增长7倍。

炒房大军中既有中央军，也有杂牌军，但无一例外，他们的钱都来源于国有银行。

1989年海南省的房地产投资仅有3.2亿元，在1990-1993年的膨胀期，房地产投资分别比上年增长143%、123%、225%、62%，最高年投资额高达93亿元，各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比例是22%、38%、66%与49%。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，相比1989年猛涨了2619%，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。这一年，海口市经济增长率达到了惊人的83％。

巨大的红利让各方都杀红了眼，房地产泡沫也即将进入高点。

1988年至1995年，海南岛的房地产经历了一场史无前例的豪赌，都在想着买入、脱手、进账，再循环，现在的不少房企巨子都在这场房地产狂欢盛宴中打了底子，但谁都不想成为这场“击鼓传花”中的最后一个接盘侠。

物理中能量守恒这个定律在房地产中依然适用，一场大崩塌即将到来。

02

泡沫破灭

留下一地鸡毛

物极必反，中国古老的哲学智慧被验证。

1993年6月23日是海南房地产的至暗时刻。终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

银根被控制，热闹的海南房地产瞬间入冬，大量开发商纷纷跑路，大萧条时代来临。

只有700多万人口的海南房地产积压量占到全国的十分之一。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。华夏证券、南方证券因为在海南直接投资房地产损失惨重，证监会宣布在2001年全面叫停券商直接投资。银行想要收回坏账，处置自己手中不良资产时才发现仅仅只是空壳，更糟糕的是，这些不良资产的背后债权关系盘根错节。

狂欢之后，一切都归于寂静，只是这种平静付出的代价太大。

烂尾楼就像一块块伤疤留在了海南岛上，需要很长的时间才能消化，海南的经济也进入退潮期，海发行倒闭。

03

痛下决心

绝处求生

海南全省掀起一阵烂尾楼处置的高潮。其中就包括了炸楼、复建等。

2003年，三亚市政府对位于大东海11层高的万国旅游城定向爆破拆除，人工拆除16层高的侨友大厦。

1999年至2006年，海南用了7年时间来处理烂尾楼。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17％，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％，全省共批准复工建设的停缓建工程项目面积1608.17万平方米，占原规划报建面积的98.6％；销售或出租原空置商品房444.63万平方米，占积压总量的97.6％。

2000年海南房地产出现第一个向好的转折点。《处置海南省积压房地产方案》正式实施，海南省资产管理公司成立，中央财政4亿元专项补助。

04

新一轮暴涨卷土重来

壮士断腕，楼市密集调控

面对利益，好了伤疤忘了疼是永恒难以跳出的循环。

经过第一轮房地产的周期之后，海南在第二轮周期开始之时暗暗蓄势。

2006年后，海南处于房地产复苏期，2010年1月4日，《G务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布。 至此，海南岛房地产正式进入第二轮周期。

在国际旅游岛后获批的5天内，海南的商品房销量达到170多个亿，是2008年海南全年商品房销量的总和。

2010年，海南商品房均价由过去的5000元/平方米，涨破10000元/平方米。三亚的个别高端楼盘价格，已经超过10万/平方米，房价进入快速上行期。

各大房企们又开始在海南“跑马圈地”，2012年海南土地成交面积高达1420.99万平方米，历年最高。

海南房地产热度更胜当年，其中也有投机资本在背后推波助澜。

但这次海南并没有让房地产无序疯涨，苗头不对，开始调控，防止楼市过热，加快去库存。

2010年，先是对小产权房1个月内自行拆除，并且可以没收。再是规范限价房管理，三亚颁布限购令，每户限购一套房，海口紧跟。

2011年，三亚对主城区采取更加严厉的限购政策，坚决遏制投机性购房。

但是效果甚微。截至2015年底，海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于全国平均水平。

2016年全国去库存，海南也加入其中。

海南去天量库存一方面是在供给端减少土地供应，一方面是在需求端放开口子。

2月23日，海南实施“两个暂停”政策，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的12个市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

2016年海南土地成交面积849.7万平方米，较高峰期回落，2017-2018年土地成交面积急剧下跌，仅370.85万平方米、213.83万平方米，比2012年暴跌283%和565%。

加上公积金贷款首付2成、商品住房补贴申请等措施，海南去库存效果明显。

到2016年底，海南全省商品房库存约2560万平方米，比去年减少930万平方米，去化期从2015年底的45个月降到23个月。

虽然成绩单不错，但是房价去迎来一波上涨。2017年楼面价高达2892元/㎡，2018年也达到了1894元/㎡。

2017年海南再加码调控，海南房地产从去库存开始转向调结构。

3月2日，海南销售价格超过备案价格5%以上，暂停网签、停发后期预售许可。

3月3日，海口禁止预售商品房转让，二套首付比例按就高，三套房停贷。

3月9日，三亚二套房贷50%，三套房停贷。

4月14日，海南限购限售。拥有一套及以上的省外居民住宅限购，三房套停贷。禁止期房转让和限制现房转让。个人限售2年，企业限售3年。

此后，琼海、海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙跟进。

9月2日，严禁填海造陆，永久停止五指山、保亭、琼中、白沙开发新建外销房地产项目。

9月29日，严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅。海南全面停止审批建筑面积100㎡及以下的商品住宅。

10月10日，海口、三亚、万宁、陵水住房转让年限提升至5年。

11月1日，海南暂停“商转公”。

11月30日，海南全面实行商品住宅用地供应计划管理，缩减住宅用地规模。

壮士断腕。

04

自贸区后再升级

海南去意已决

2018年调控同样力度空前。

1月1日，引导市县摆脱房地产依赖。

1月4日，禁止住宅用地与其他产业用地捆绑出让。

1月12日，严禁其他用地改变为住宅用地，位于生态保护核心区的市县，停止安排新增外销型商品住宅用地供应计划。

1月19日，提出销售面积降10%左右 和开发投资增长约10%的小目标。

3月31日，非琼籍居民家庭只能购买一套且商贷首付不低于70%。

4月13日，海南全岛建设自贸区。

4月22日，海南出台史上最严限购政策，在已出台限购政策的基础上，海南实施全域限购。

这次堪称海南史上最严的调控，相比之前，力度更大，效果更强，反应更快。

也就在这一年，海南的房产投资为1714亿左右，投资增速下降16.5%，是自2005年以来的首次下降。

房地产竣工面积下跌6.3%，销售面积下降37.5%，销售额也下降23.2%。

这是强调控带来的直接反应。

海南房地产一直备受炒房客看好，多数来琼置业的都是外省人，占比高达七成，其中以东北人居多。投机炒房而非刚需自住，限购提高了购房门槛，炒房客的路被堵死，同时高房价让岛内居民也面临住不起房的地步。即使是在严调控下，2018年，海南房价14569元/㎡，同比上涨了24%。

在2018年8月， “海口商品房备案价不得超17300元”引起广泛争议，一部分人很开心，房价的顶被削平了，但还有很大一部分人在维权，因为他们进场的房价远不止17300。

海南房价要降难度很大。

但海南去房地产化决心很强。高层多次表示，海南经济要摆脱对房地产的过度依赖。

05

回望海南房地产发展史，跌宕起伏，充满传奇色彩。

过度地依赖房地产，短时间会带来可见且可观的经济红利，但是被房地产绑架，将会出现一系列的连锁反应。

作为中国最大的自贸区，海南的发展不能被房地产束缚住手脚。