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前几天收到了一份上海市第一中级人民法院的判决书，这是某工业厂房分割销售导致的系列纠纷中一个很重要的判决。

某开发商（出售方，甲方）与某纺织公司（买受方，乙方）于2007年签订房屋买卖合同，以700余万元的总价出售某园区的一栋楼给该纺织公司，该纺织公司按约支付了大部分房款，开发商也按约于签约当天交付了该栋楼，但是由于种种原因一直没有办理过户手续。2014年3月28日，上海出台《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》【沪府办（2014）26号】导致标的房屋在客观上无法办理过户。在房价大幅上涨的背景下，该开发商于2018年起诉该纺织公司解除合同，支付房屋占用费，一审（我没有代理）判决支持了该开发商的诉讼请求。

该纺织公司委托我代理二审，经过多番努力，二审以调解的方式改变了一审关于该纺织公司支付房屋占用费540余万元的诉讼请求。

之后，我代理该纺织公司起诉该开发商赔偿房屋差价损失，经过一审和二审，生效判决部分支持了我们的诉讼请求。

本文和大家分享一下工业用地及其上所建房屋分割转让相关法律问题：效力？解除？房屋占用费？房屋差价补偿？房价评估方法？（注：上述几个概念并非同一等级，本文为了突出重点将之并列）。

一、合同有效

工业厂房分割销售合同效力，在不同地区的法院有不同的认定，上海的法院一般都认为工业厂房分割销售合同有效。

1、关于合同效力的一般规定

关于合同效力的主要法律规范是：《民法通则》第55条、《合同法》第52条、《合同法解释一》第4条、《合同法解释二》第14条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第15条和第16条、《民法总则》第143条、《民法总则》第153条、《民法总则》第154条、“九民纪要”第30条和第31条，等等。【注：为了文章结构，本文不再罗列上述法条，大家可以在我的微信公众号“合同效力实务研究”看我在2020年1月10日写的文章《“九民纪要”背景下房屋买卖合同的效力》】

综合上述规定可以看出：

（1）“九民纪要”出台之前，法律、司法解释等对合同无效的规定归纳起来就是：违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。但对于何谓“效力性强制性规定”并未作出直接明确的规定。

（2）“九民纪要”的进步：

a.对“效力性强制性规定”和“管理性强制性规定”做了进一步的界定和列举：

“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。

关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。

b.违反规章的合同可能因违反公序良俗而无效

违反规章不会直接导致合同无效，但是该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。也就是说，内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等的规章是关于公序良俗的规定，违反这些规章就是违反公序良俗，违反公序良俗，根据《民法总则》第153条的规定，合同无效。

2、关于工业用地上所建厂房分割转让的规定

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条第二款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”

《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》【沪规土资地（2011）1023号】规定，产业园区中同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记；登记机构核准登记的，应在房屋土地登记簿和房地产权证的 附记栏内注记“土地、房屋不得分宗、分幢、分层、分套、分间转让”

《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》【沪府办（2014）26号】所规定的“各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。”

我们常说的工业厂房不得分割转让，其实质是同一宗工业用地使用权不得分割转让。上海法院认为违反上述规定并不会绝对地损害国家利益或者社会利益，土地管理部门和房产管理部门的批准只是为了管理房地产开发及出售的秩序。因此，上述规定是管理性规定，违反上述规定并不会导致合同无效。

二、合同应当解除

同一宗土地上的房屋不得分割转让，这是合同履行的障碍，导致不能过户，房地产买卖的合同目的不能实现。

很多法院都以合同不能履行，合同目的不能实现为由解除合同，但是对于解除的依据（一般不存在约定解除，而是适用法定解除）避而不谈或者适用《合同法》第94条第五项的规定（法律规定的其他情形）来解除合同。但是，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条并未规定工业厂房分割销售的，合同应当解除，其他法律法规司法解释也没有规定工业厂房分割销售的，合同应当解除。所以，适用《合同法》第94条第五项的规定（法律规定的其他情形）来解除合同是不对的。

我认为应当适用《合同法》第94条第四项的规定【有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……】解除合同。

1、不能履行过户义务构成违约

工业厂房分割销售的合同是双务合同，买受人的主要合同义务是付款，卖售人的主要合同义务是过户和交房。但是，过户需要双方相互配合办理，一方不能完成过户义务，从这个角度讲，过户也是买受人的合同义务。我代理的上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终163号民事判决认为，“合同目的”具有整体性，在房屋买卖合同中，转移所有权并进行过户登记系最重要的“合同目的”，该目的需要出卖人与买受人共同配合履行方能实现，而不应以当事人合同地位为准将“合同目的”割裂开来。那么，从合同义务的角度看，转移所有权并进行过户登记也应当是合同双方共同的义务。

虽然根据《合同法》第110条第一项的规定【当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……】房屋买受人不得要求分割销售的房屋卖售人履行过户等义务，但是根据《合同法》107条的规定【当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。】违约责任是无过错责任，只要合同当事人不履行合同，就构成违约，要承担违约责任。而且，具体到本文所讨论的问题，工业厂房分割销售合同双方当事人明知或应知《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和一些地方政策禁止工业厂房分割销售，还分割买卖工业厂房，说明合同双方当事人对于其不能履行合同义务都是有过错的。因此，工业厂房分割销售合同的合同双方当事人没有按照合同约定履行其过户义务就构成违约，双方都违约。

2、合同双方都可以依据《合同法》第九十四条第四项的规定解除合同

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”依据上文的分析，没有按照工业厂房分割销售合同的约定履行过户义务，双方都构成违约，且这种违约导致合同目的不能实现，因此合同任何一方都可以依据《合同法》第九十四条第四项的规定解除合同。

另外，对于合同履行的僵局，“九民纪要”第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形……”参照该规定，工业厂房分割转让的任何一方都可以诉请解除合同。

三、买受人不应支付合同解除前的房屋占用费

房屋买受人不需支付合同解除前的房屋占用费是因为：房屋买卖合同有效，买受人按约履行了支付房款的合同义务，卖售人交付房屋给买受人是在履行其合同义务，买受人占有房屋是合法的占有（同理，卖售人使用买受人支付的房款也是合法的），房屋虽因不能过户而解除，但是这不意味着合同解除前买受人占用房屋的行为违法，买受人不需支付合同解除前的房屋占用费（根据对等原则，卖售人也不需支付合同解除前的房款利息）。

所谓的合同解除溯及至合同成立时即无效，因此房屋买受人应当返还房屋占用费的观点过于僵硬、机械，不符合法理。

四、卖售人应当赔偿买受人房屋差价损失

《合同法》第113条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

根据该规定，房屋差价（合同履行后可以获得的利益）的损失也应当属于买受人的损失。且前文已分析，对于工业厂房分割销售合同的解除，从法理上讲，买卖双方都有过错，且主要过错在卖售人（过户的义务主要是卖售人的义务，卖售人作为房地产开发企业对于政策更了解），因此，卖售人应当赔偿房屋差价损失。

“九民纪要”第35条规定：“合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。”参考该规定，并依据任何人不得因其违约、违法行为而获利的基本法理，在房价大幅上涨的背景下，如果卖售人不赔偿买受人房屋差价损失，则卖售人双重获利（房价上涨的利益，房屋今后使用或出租的收益）。从这个角度讲，卖售人也应当赔偿买受人房屋差价损失。

五、评估方法：比较法（+收益法）

某工业厂房分割销售案中，我代理买受人起诉要求卖售人赔偿房屋差价，就涉及到评估房价的问题。我在评估申请中写的是以假设标的房屋可以分割销售为前提评估房价（即以比较法为主评估房价），但是法院和评估公司认为应当以成本法为主评估房价，经过我的不懈努力，最终法院用意分别用两种方法评估。最终，以比较法为主（收益法为辅）评估出的价格是2146万元，以成本法为主（收益法为辅）评估出的价格是1054万元

工业厂房不得分割销售，合同解除后，买受人主张房屋差价，以假设标的房屋可以分割销售为前提评估合同解除时的房价更合情合理【注：因《房地产估价规范》要求估价对象适用两种及以上方法估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。所以，评估公司一般选用两种估价规范，一个为主，一个辅助。本文说的比较法是以比较法为主，收益法辅助；本文说的成本法是以成本法为主，收益法辅助。用比较法评估出的价值是市场价（在市场上买卖的价格），用成本法评估出的价格是房屋（含土地使用权）的成本价值。用比较法评估出的价格一般比用成本法评估出的价格高很多】，因为：

1、房屋差价本就是假设的利益，因此假设房屋可以过户进而评估差价，没有突破“假设”这个大环境。

2、房屋（工业厂房）买卖双方就标的房屋签订房屋买卖合同时，是以标的房屋能够分割销售（过户）为前提约定的房价，现在评估合同解除时的房价以计算房屋差价，自然也应当以房屋可以分割销售（过户）为前提，否则两个房价就并非同一性质的房价，做减法计算差价本身就存在逻辑错误。

3、工业厂房分割销售纠纷的起因，大多是房价大幅上涨，卖售人（一般是开发商）在利益的驱使下而以存在法律和政策障碍而不能过户为借口要求解除合同，这是一种非常不诚信的行为，因为工业厂房的买受方购买厂房的目的一般是自用或者出租，不能过户并不影响买受人占有、使用、收益的权利。合同解除就意味着很可能卖售人会因其不诚信行为而获利，这与任何人不得因其不诚信行为而获利的基本法理相违背。

4、按照能够分割销售评估（比较法）和按照不能分割销售（成本法）评估，评估价差距很大，后者比前者低很多。即便按照能够分割销售评估，买受人也会遭受巨额损失，如果按照不能分割销售评估，买受人的损失会更大，卖售人却因其不诚信行为而有更多的获利，这对买受人非常不公平。

5、房屋差价评估出来之后，法院一般都会根据双方的过错（应知而不知房屋不能过户）等因素，给房屋差价打个折，作为最终支持买受人的房屋差价。这个过程就是买受人对其法律知识缺乏以及交易的不谨慎（理论上的）而付出的代价。毕竟，买受人是受害方，法院给评估出的房屋差价打折的过程，买受人已经为其理论上的过错付出了代价，评估的过程买受人不应再付出代价，否则对买受人非常不公平。从这个角度讲，评估机构也不应当以买受人有理论上的过错（卖售人占主要过错）为由以标的房屋不可以分割销售为前提评估标的房屋的市场价值。

以上是我和大家做的一些分享。