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本文属于“别人家的商场”系列第二篇,目录如下:

(一)体量篇

上海滩摊贩:别人家的商场“有多大”?

(二)租金篇

(三)收入篇

(四)番外篇


无论是市场调研,还是同行对标,都离不开“钱”字。尽管租金是这个行业里最敏感的机密,但通过各种方法,我们总有机会打听到一些相关数字。但是否只要数据到手,就可以直接做比较呢?

在回答这个问题之前,我们想先介绍一下几种租金的的定义。

根据租赁面积计算的租金,作为基础常识,就不赘述了。

根据销售额计算的租金,同样是基础常识。不过要注意,在销售额的界定方面,有些品牌会剔除增值税、银行卡手续费等科目,处理后的销售额称为“净销售额”。

购物中心租金定价的面积单位通常是“套内面积”,即实际使用的面积(不同项目对于是否计入铺间隔墙、外幕墙、管井等可能有所差异)。

写字楼租金定价更多采用“建筑面积”。与套内面积的区别如下:

单元套内面积 + 公共区域分摊面积=单元建筑面积

受公共空间的功能、大小不同,分摊面积的占比也各有差异,按照经验值估算:

100m左右的写字楼:套内面积=建筑面积 * 75%

购物中心:套内面积=建筑面积 * 55%

对于租金较低的区域或者项目,通常按月计算租金和物业费,单位为“元/平米/月”。这也是《租赁合同》中常用的租金单位。

对于租金较高的地区或项目,若是以月为单位,租金动辄几百甚至上千,改个时间单位,以“元/平米/日”来报价,绝对数值低一些,有利于促成谈判。

由于租金多为是月(季)付,但每月(季)的天数不同,按日租金计租会造成每期租金金额的差异,因此《租赁合同》中通常会将租金调整为按月口径。一种常见的折算方法是:

月租金=日租金 * 365 / 12

含税租金,指的是包含增值税。目前,不动产租赁的增值税率为9%。若是一般纳税人租赁其2016年4月30日前取得的不动产,税率则为5%。

不含税租金,指的就是不包含增值税的租金。某些商业项目会在合同中单独列明增值税金额,因此如果报价是不含税的,那么实际要缴纳的租金就会比报价多5%或9%。

通常情况下,租金和物业费是分开计算的,其单价、递增都有所区别。但某些情况下,租金(甚至提成租金)会包括物业费。

通常指的是签在合同上的月(日)租金单价,也是我们最容易问到的租金价格。

指一段时间内(通常是全租赁周期)平摊装修期、免租期之后的平均租金单价。显然,租金净价要低于租金面价。

通常指现阶段或某段时间内,一定范围商户的平均租金单价(通常采用面积加权法计算)。根据范围的不同,可能分为:

  • 全场平均租金
  • 首层平均租金
  • 特定楼层平均租金
  • 特定业态平均租金
  • 新成交商户平均租金
  • 不含主力店的全场平均租金
  • 折算抽成租金后的平均租金,等等

介绍这些定义之后,那到底该怎么比较租金呢?我想通过下列三个问题,来提供我们的一些建议。

已知购物中心租金10元/平米/日,写字楼租金8元/平米/日,是否代表购物中心租金更高?

答案是。因为购物中心租金是按套内面积算的,折算成建筑面积,则为5.5元/平米/日。

而写字楼租金是按建筑面积算的,折算成套内可达 8 / 75%=10.67元/平米/日。

无论哪种算法,当统一面积指标后,都是写字楼租金更高。

【注意】某些街铺或者写字楼底商,也会采用建筑面积来报价。又或是某些综合体项目的财报,会将租金统一折算为建筑面积口径,因此拿到数据后的第一要务,是统一单位口径。

答案是。我们用年报计算租金,通常的算法是:

平均租金=营业收入 / 可租赁面积 / 出租率 / 经营天数

上述公式隐藏了三个假设条件:

1、营业收入=租金收入

2、项目出租率在全年时间段内恒定不变

3、换租的空置期、装修期、免租期均为0

事实上这三个条件几乎都是不可能达到的,因而就会对最终结果产生干扰。

举个理想例子,某购物中心,可租赁面积10万平米,所有商户租金均为10元/平米/日(304元/平米/月),9月1日开业,开业后的各项指标如下表所示(默认所有商户均开业才计租,开业日均为当月1日):

按上述公式计算,

8208万元 / 10万平米 / 90% / 122日=7.5元/平米/日

比实际租金低了25%之多!(当然也有反过来,因为大面积掉铺,导致租金估算偏高的情况)


即使对于出租率保持高位的成熟项目,按上述公式计算,仍然相当于平摊了年内的免租期、装修期,从而接近前文提到的“净价”概念,和实际成交面价存在差距。因此,根据财报算出来的平均租金,可作为一个大概的区间判断,但绝非完全精准,尤其对于新开业项目,更要谨慎采信。

答案是不一定。对于刚开业的项目是可以的,但是进入调整期后,全场租金水平会受到早期签约的商户,尤其是租赁年限较长、租金又较低的主力店租金价格的干扰。

举个例子,某商场今年调整了20%面积的商户,新租租金涨幅达30%,但考虑到尚未调整的其余面积,平均租金增长增幅为:

80% * 1 + 20% * (1+30%)/ 100% -1=6%

显然这一数据无法反映现状价格。未到期租户占比越高,该差异越明显。因此,相比全场平均租金,我们更建议用同业态/同楼层的新成交租金来反映购物中心的经营现状,用平均租金的变化来判断购物中心的发展态势。

租金作为商务谈判的核心部分,在无数次谈判中演绎出了纷繁芜杂的条款,无论是单价还是递增,又或是免租期的长短,销售额的计算,甚至阶梯式抽成比例,反保底等等。绝不是一个数据就能够完全体现的。

更何况,租金背后还隐藏着我们并不可知的定价策略:

  • 有执着追求收入,要求高固定租金的
  • 有为了吸引品牌,选择低固租甚至0固租换取高抽成比例的
  • 有考虑退出价格,对首年租金要求不高,更追求递增率的
  • 还有为了少交税(物业费税率6%,租金9%)选择高物业费低租金价格的……

凡此种种,不一而论。因此,在对标租金时也给各位同仁们两个建议:一是如果有可能,尽量多了解一些信息;二是也别太较真了,毕竟谈判不是做实验,写对标报告也不是发论文。自己项目的租金,还是“别人说的话,随便听一听,自己做决定”嘛。


以上,便是我们对于购物中心“租金”指标的一点浅见,抛砖引玉,欢迎与各位同行分享交流!

下一期,我们将讨论:别人家的收入“是多少”?

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