大概率跌到现在（2022.03-2022.06）。

因为深圳在2021年2月出台指导价后，规定中介平台只能显示指导价了。所以很多人只是感觉深圳似乎没跌。实际2021年2月到2022年3月，已经跌了20%~30% 了。

除了中介以外，要想知道真实的房屋价格，只能不停的询价。

我因为是穷刚需，所以一直在追踪真实数据，从19年我累计加了五十几个中介的微信（去年中介生意难做，大概有三四十个人陆陆续续离职或者回老家了）。
从我持续观察的数据来看，跌幅 盐田 > 罗湖 > 福田 > 光明 > 南山 > 宝安。

数据支撑如下：

1. 二手房成交数量见底（月1000多套）。斜率逐渐趋于0。
2. 二手房成交价格回暖。今年3月宝安成交价开始反弹，其次是南山。
3. 从去年12月开始，宝安中心和南山区按指导价+3k 以内出的盘越来越多。（光我关注的中介，每天都有1-2套近指导价的盘出来，然后基本是半天内就成交）
4. 罗盐二手房交易中心人越来越多。（去年下半年大厅几乎是空的，今年办业务都要排队1-2小时）

政策支撑如下：

1. 贷款审核异常轻松。（去年贷款审核是1-3个月，今年是1-3周）
2. 不查流水了。（去年是严格要求收入流水是月供的两倍，首付来自父母的甚至要穿透查。今年不再需要）
3. 其他城市陆陆续续的开始放水。
4. 深圳疑似要提高指导价 3%-5%，这个消息我是 3月5号从银行贷款经理和部分中介口中提前获知的。3月底住建局才官方答复。

综上，我认为接下来的半年应该是深圳楼市驻底的盘整期了。

但是但是但是，指望像过去十年年化20%~40%无脑涨的时代已经无了。主要就是一个稳。作为投资而言年化大概5%~10%左右。

想要扎根这个城市的刚需其实已经可以上车了。（因为试错成本太高了，万一指导价真上调了3%-5%，或者来个5改3，业主的心态就变了）

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补充：

房屋价值
1. 宝安西部新房 > 宝安中心新房 > 南山中心新房 > 宝安中心指导价二手 > 南山指导价二手 > 光明新房 > 福田指导价二手

2. 豪宅 > 三室 > 四室 > 二室 > 一室 （理由：学区属性未来逐渐剥离导致小户型价值降低；三胎四胎放开致使未来2027年左右大户型需求变旺盛）

3. 二手千万别买老破高。（大于等于10层）理由不赘述了。

补充：自己截止到二月份整理的笔记。

我做的一点总结，二手房选购坑很多，没钱就得花时间：

2022.04.07 补充：

我姑且认为评论区都是看多深圳楼市者，即使表面唱空也只是觉得没有到达自己的入手价位罢了。因为真正的看空者甚至不会点进这个问题。

有人质疑我是中介哈哈，我就当是夸奖我了。我倒不觉得做到我目前的储备需要多少功夫，我大概连续两年每一两周的周六会投入半小时梳理各个房地产媒体的信息，以及关注的楼盘的信息。现在互联网如此发达获取信息也很容易，没积累也许纯粹是因为懒，或者忙着焦虑本身而非沉下心解决问题。

我关于房地产的回答就一两个，以后也不会在房地产版块发表太多观点。不用因为这个关注我。本职是机器人嵌入式开发，对这个感兴趣的倒是可以关注我。

行业怎么样，股市先行。最近半个月房地产版块逆势反弹了，也可以侧面论证冰点。另外：

补充一张2021.09-2022.03 乐有家的数据：

04.22 知行合一

收房了，搬家了，总算不用深漂了。哈哈。

PS：政府效率太高了，网签完就短信催我退租公租房了。

回头看，首付预算本来只有100的我们，从宝安打新陪跑到观望各种新房，历时两年半，又攒了50手持150+，最终竟然定居到南山地铁站附近。这套近指导价楼盘从挂牌+看房+谈判历时两天。(谈判跟业主从下午七点谈判到深夜一点达成一致，最终砍价砍了四十万左右)，大两房，离我和爱人上班的地方超级近。这两天搬了家，小区环境闹中取静，越住越喜欢。

最后，也愿大家早日找到自己心仪的房子。

几个关键信息:疫情，裁员，降薪，今年县级以上房产部门和税务部门已开始联网。

追更一下吧

很多人可怜我买到了2处这么不好的房子，其实大可不必，我罗湖的2房房贷今年已经还完了，之前没还老是想着流动资金，现在钱拿在手上也投资不到比房贷高的产品，今年疫情我房子所在社区封了2次，租客是在服装城做生意的效益不好就提前转租，当天放出去第二天就租出去了，所以我罗湖的房子根本不愁租，有人买就卖，没有人租金对我来说现在也是收入。

我布吉的房子我自己住，我觉得挺香的，房子是整个小区我唯一把阳台打通了的，所以有一个大大的露台，露台的菜炒一两顿没问题，布吉的交通很好啊，2条地铁线，10月份14号线又要开通了，我自己觉得住得挺舒适的，随缘，目前都没有挂中介了。

不是卖不出去，而是我不急着卖，所以没那么惨！

愿回答：

我布吉龙珠花园一套三房，年前小区成交价在330左右，我那时候挂350，每周都有人看房。

过年因为疫情看房的人少了，我挂到330.有人出价310我没有卖；

2个月后还没有成交我挂到315，有人看，有人出价300我没干；

五一后没人看房了，我已经佛系了，能卖就卖。

另外我们罗湖一套小两房，挂210，看房的人少，我一直觉得罗湖地段好，容易卖，还是我太年轻呀。。。。。。

本来想着卖房退休躺平的，为了房贷我还得搬砖

深圳房地产是一线城市里面金融化最高，也是一线城市的先行指标。

金融这个东西嘛，助涨助跌，2020年的经营贷现在差不多到期了。

很多人没看懂我写的什么，这和能不能续没有关系，债务从膨胀到收缩的过程，会使供求关系的变化更激烈。

昨天3.15w均价买了华发冰雪世界人才房，两房384套 3000+人排队选号，在1050号全部售完。之前光明 南山 西乡的两房都没选到，真的太多人抢了 老实说买完心里也很忐忑 不知是祸是福。