杭州楼市30年︱楼市是可以预见的，也是难以把握的

1998年到现在20年时间 是怎么过来的。

1998-2010年

1998年取消 福利分房 面积都不大 都在50-60。

1999年开始 杭州有了商品房 房子正式可以开始买卖。

杭州是第一个土地挂牌式的城市。

1995-1999年杭州的土地供应只有4300亩，一年大概800亩（一亩约等于666㎡）相当于一年卖们项目7块地，99年更少。

因为供求太少，所以1995-1999底年杭州的房价是在飙涨的。杭州历史上最辉煌的时刻就是2002年杭州平均房价5800左右，北京4000左右，上海4500左右。

2004年杭州房产新政，导致杭州房地产历史上第一次崩盘。

2006年开始出了一个影响杭州10年的政策，叫7090。

7090就是说从那时候杭州所有出让的土地百分之70的建筑面积要做90方以下的产品，7090政策严格来讲影响了杭州9年左右的时间，2015年取消。因为7090政策的影响，导致了杭州房地产市场上接下来的所有项目都是以89方为主，所谓的大户型也只能做到130方。

所以说影响到了以前想买大户型的客户，拼接户型应运而生。

比如说项目因为7090政策影响，可能都是做的70方，不是90方，两套70方的房子拼成一套。

2006年8月 万科进入杭州 万科进入杭州对杭州影响也是非常的大。

2007年万科推出置业计划产品线品牌，通过一众购房优惠的方式，实现都市青年在其工作生活的城市安家的梦想。

第一块地是万科魅力之城，那个时候万科还没有收购南都，上半年拿的地，下半年收购的南都。

魅力之城在万科手上是一个血淋淋的教训，也是杭州史上一个血淋淋的教训。魅力之城降价，全盘降价，流血事件，整个杭州万科的管理层被市政府约谈，如果再这样下去不要再杭州开发了，这件事之后万科在杭州受到非常大的影响。

万科真正在杭州站稳脚跟的产品两个项目是万科良渚文化村以及西溪蝶园。

2007年杭州楼市爆发 ，出了很多地王。

其中两个典型项目

第一个万家花城，以前是签合同，用A4纸打印好合同再去备案，现在签约是把两个步骤合并了，在房管局网上拉出来，再签

签合同的时候万家花城是真正意义上签了3天3夜中间中间没断过，签了72小时，这就是07年市场最巅峰的时候。

第二个曙光之城，曙光之城没有万家花城那么夸张，但是也是签了2天多（万家花城在申7000 现在5万多 近6万 翻了8倍）。

7090对市场有着很深远的影响，不懂得网上可以自己查一下。

2010-2018年

2010-2018年，当时杭州还只有8区，目前10区，土地面积扩大很多。

2014年1月开始 到3月份 断崖式的下跌 。

4-5月份开始稳定，整个2014年跌的非常厉害的 2015年稍微有一点抬头。2018年主城价格也是有下降，除了萧山有点上涨 。主城区为什么下跌，主要是2018年主城区的高价地供应是在十月底，比如1872 天悦江湾、沁园，包括都会森林，除了都会森林出来都是亏本。

所谓主城还有的一手楼盘，都是老的库存房源，所谓的库存房源都是2010年以前的地。

萧山和主城区的情况就是反过来的，萧山大批量的土地都是2015年2016年拍的。整个2017年5-6月开始到2018年8-9月份，这个时候萧山价格出了中间有波动以外高峰都是持平的，他持平是为什么呢，因为原来的萧山，在2016年下半年开始，市场调控之后，也就是所谓的限价之后，整个价格都是一致的。

另外万人摇号出现了，一手二手房倒挂出现了，一手二手倒挂一万多的情况出现了，会拉低整个的房价。这三年的房子总的来讲就分成这么几种，现在有的房子已经没有了，房子如果有的话 第一种就叫库存房源 最好理解就是万人摇号的房子。

简单的说就是2016年以前的土地 然后再2016年市场暴涨之后 因为受到限价原因不得已只能卖这么多。

当时限价是这个样子的，高价房你要不就别卖，你最好都别动，因为政府不可能给你高价格，比如说，招商1872。

这个时候，最应该卖的就是库存房源，也就是10年之前拿的地，比如说创世纪、时代奥城、融信澜天、卓越蔚蓝领袖，万人摇号的红盘、都是10年以前的土地，土地价是很便宜的。

2016到2018年下半年 两年左右的时间 政府做的事情一边拍地 高价地 高价地都别动 库存房源全部清干净。

如果说高价地不限价，比如招商1872拿出来卖，最终价格40400元/㎡， 马路对面杨柳郡，一路之隔32800元/㎡，所以政府不想高价地出来，出来的话，整个市场全乱套了，一路之隔价格差一万，并且40400元/㎡，招商1872也是亏的。

所以说政府要把市场调控到同一起跑线，所以只能把高价地强行压住，不要出来。当时的情况是，达到预售条件，政府逼着你拿预售证，一定要把库存房源清干净。

2016年到2018年 调控 主要就是第一就是限价 第二就是限签 第三就是逼预售证。

那个时候只要价格你认 预售证走绿色通道1个月就可以下来 所谓的预售证领不出来就是价格还在和政府在顶 看价格能不能再涨点。

2010年的时候 所有的调控方向都在 限购 限贷 限价 限预售证 税收 棚改（=拆迁）。

2010年必须要提一下2008年。

2008年金融海啸，导致股市崩盘，带崩其他各行各业，政府出来救世界，4万亿横空出世。

第一个方向：金融 ，2008年世界金融都在崩盘，单单4万亿想把股市信心拉回来是不现实的，所以不可行。

第二个方向：民营企业，做衬衫，家电，等等等等制造业，也不行。

第三个方向：基建、桥梁、高速公路、隧道、铁路，为全国带来就业率，而且基建，是可以方便人民的，所以说，是不存在风险的，后来发现基建没问题，但是不足以带动整个市场

第四个方向：房地产 ，如果说当时手里有300万，市场上并没有特别好的方式抵御通货膨胀，最靠谱抵御通货膨胀的方式，就是房地产，所以说房地产给了人民很大的信心。

所以说 2008年 4万亿 政府资金去的方向 一方面是基建 另一个方向就是房地产 地产是2008年带动国内经济的最大功臣。

2008年4万亿全部投到房地产，银行放水，国家把钱给到市场总是需要一个渠道了，国家把钱给到开发商，让开发商去造房子，拍地，同时加大土地供应，银行无限放水，降低利率，那个时候开发商向政府借钱是很便宜的，利率是很低的。

2008年下半年开始放价暴涨，全民炒房。

2010年的时候第一个政策出来了，政府觉得房价太热不大合适，房价泡沫理论出来了。房价泡沫了，政府肯定要出来调控的，2010年下半年出了第一个限购，那个时候也是一个假限购，限个税，但是当时的个税也是可以补的，限购问题不大，但是限贷紧随其后。

2011年上半年推出限贷， 08 09年的时候银行利率7折 8折9折都有的 首付也只需要2成，贷款利率可以说是非常低的 甚至可以说是不要利息的。

2010年限贷 限贷的杀伤力是非常大的，导致2011年市场崩盘，2011年的市场是杭州房地产第一次真正意义上的崩盘。

2011年的崩盘和2014年的崩盘完全不一样的 2011的崩盘是量 、价全部崩盘。2014年仅仅是价格崩盘 ，量没有崩盘。

2011年的时候土地市场崩盘，一级市场土地流排到处都是，二级市场量多，价格也是下来的。

要知道2011年的情况 想最真实的感受一下的话 去下沙跑一趟 去看一个盘叫保利东湾 保利东湾是杭州房地产历史上最神奇的一个楼盘 从7千多卖到1万9，再从1万9一夜之间掉到8千。

2011年崩盘之后，政府第一时间没有办法调控，因为技术层面的东西政府可以操作 ，最难挽的就是心理预期， 心理预期不是一天两天就能挽救的了的 ，这也是2011年之后政府一直没有挽的原因所在。

2012-2013年 2年的时间 短暂的抬头 。

2012年，开发商割肉求生， 降价、跑量、企业讲究现金流，房子卖不掉，公司没有现金流周转不开，公司要倒的。降价、跑量、保证现金流，公司活下去再说。这是大部分当时开发商12年的心理活动，赚不赚钱不重要，活下去再说。

不得不提到一件事，2018年9月，万科南方区域月度例会，董事会主席郁亮说出了，以“活下去”为最终目标，着实令人惊愕，现又不得不信。

短短2年时间过去，以恒大为例，曾经蝉联地产NO1,如今跌落神坛，早些前50强企业但凡粘上高周转三个词，接下来日子都不会好过，何况已经很多企业不行了，万科再次走在了前列，前所未有的危机感，是万科这个地产一哥稳定前行，其它高周转企业但能不能渡过寒冬，还要看转型的速度了。

2013年房地产短暂回暖，这个时候，地产最大的操盘手，政府 ，大量推地，2012年的时候杭州基本上没有推什么地 ，2013年大批量推地， 对开发商来说， 看到地产回暖了 ，这个时候公司要扩大规模要抓紧拍地 ，所以说2013年一年内拍的地是过去三年拍的地加在一起还不止,2013年1年拍了100多块地 ，就是一级市场， 你看2013年整个市场 ，只有土地市场是热的， 并且当时2013年的土地确实也不贵，新房市场和二手市场 ，也就那样 ，不涨不跌 ，平平淡淡 ，但是土地市场政府大量推地 ，降低出让门槛 ，拉低起拍价2013年是很火爆

由于2013年土地大量拍卖，2014年出事情了。

2013年底的时候， 杭州媒体就做了一件事 ，过年了 ，算一下明年杭州明年有多少量 ，算出来一个数字：12万套， 杭州月平均去化速度来看， 足够杭州卖18个月， 也就是18个月的去化周期， 18个月什么概念 ，一个城市 ，正常以及健康的去化周期， 是8-10个月 ，这样的去化周期是非常健康的， 大于十个月的， 属于库存太多， 供过于求，2013年底发现，2014年杭州供应量太大。

比如说，一个企业老板在杭州拿了3块地，比如花了30个亿，最起码有20个亿是借来的 ，融资时间比如一年，年底借的， 明天年底要换， 这三块地我总要卖的把吧，看了一下市场 ，市场这么多房子 ，老板心理肯定会慌， 很现实的东西，在考虑卖不卖的掉.

所以2014年开始的时候， 整个房地产市场开始恐慌。

恐慌的第一件事， 就是打响了全国房地产降价的第一枪，德信 北海公园这个项目

2013年过完年 就打响了全国降价的第一枪。

2万3.4跌倒了1万8.9，一夜之间全杭州都陷入了降价的恐慌情绪之下。

2014年，万科璞悦湾过年前2.2万，年后1.9万。

奥体三兄弟 龙湖春江彼岸 旭辉城 年前毛坯2.3万 年后精装1.9万。

这个就是2014年 当时市场就变成这个样子了 ，全线崩盘，信心失守。

那个时候的杭州，一个项目，一个星期，20个销售员，能卖5套。

平均下来 一个月一个销售员能卖一套，而且这种楼盘在杭州， 还算不错。

2014年这个情况， 延续了一年， 然后到2015年。

2015年 ，限购 解除 限贷 解除 7090政策 废除 限贷解除，银行松口了，各种限制全部解除。

2015年10月份左右2015年除了政策解除了以外， 还要记住一个开发商叫信达

2015年杭州第一块很难想像的地王 在南星桥， 就是去年在卖的信达滨江壹品 ， 那个项目卖7万，除了武林壹号以外应该就是这个项目最贵。这块地应该是当时2015年11月份拍的。

你要知道当时这块地的马路对面有一个项目叫滨江钱塘印象，钱塘印象的售价含5000精装标准，当时的价格是4万3千8，毛坯也就3万8。

这块地当时低价拍到了3万6千多的土地价，这是杭州第一块所谓的杭州的一级市场爆发的源头，就是信达滨江壹品。

信达这块地之后 开始疯狂扫货，2015年在杭州就做了这么一件事 其他城市也有。

2016年就不得了，3月份左右，做了第二件事，现在的融创滨江信达三家合作的，杭州史上第一块百亿地王，128亿的地王，就是现在在奥体边上的， 融创滨江信达一号院。

是信达拿的地， 找滨江和融创合作的项目， 因为那块地有商业， 有住宅， 住宅由融创来操盘 ，商业部分由滨江来操盘 ，滨江来建设， 来运营。这是信达做的第二件事情。

自从这两件事情之后 信达就不得了了。2015年之后还要记得另一个词叫平安。这两家公司走的线路是不一样的， 信达是到处买地王。

平安是到处合股， 平安不拍地， 很少拍地， 比如有别的开发商拍地， 他去找人家合作， 分我一半， 对你来说 ，高价地， 风险我帮你分担一点么， 我不操盘 ，我只是投资。

当时如果2016年的时候如果说按照权益收入来看的话， 滨江能够排上前十，所以说信达是到处拍地 ，而平安是不拍地 ，找人合作。信达拍地只要有人出价 ，我永远出价比你高一头， 我一定要拿地， 就是概念。

2015年两件事， 一件事是限购限价限贷款全部解除市场回暖， 第二件事就是出现了信达、平安这两家公司。然后过完年，就到了2016年。

2016年上半年，市场很热，过完年，市场就开始发疯了，各种涨价，一天一个价，下半年的时候，2016年9月份开始，调控，第一个政策实行，9月份出台。

2016-2018年，一二三三个市场都没什么好说的， 各种火热 ，你们要看的是背后的逻辑。

2016年9月份调控开始 ，杭州一个月出了5套政策 限购 限贷 限签 限价分几种项目：

第一个，在售项目 ，就是说开过盘的， 以前的价格可以调价格的 ，单次调价幅度原则上在百分之15 ，每次调价中间的间隔是1个半月到两个月， 原则上是百分之15， 如果上调太多物价局会回访 ，已领预售证的在的库存售房源不允许调价

第二个，新领证的， 下一批房源价格必须和上一批房源的均价， 或者 ，近一个月的网签均价，两个价格取其一， 这两个价格哪个底， 政府给你哪个价格。

比如上次均价在2万， 然后我近一个月内的网签均价， 比如说顶楼底楼这种房源只有一万6 ，一个月以内我签的靠顶靠底的楼层比较多 ，可能一个月的网签均价只有1万8 ， 那么好了， 下次你的预售证， 只能领1万8 ，这两价格 ，哪个低 ，政府给你哪个价格。

所以当时的开发商为了解决这个问题，签约是很讲究的，价格不能高不能低的，万一签低了平均价格就拉下来了，下个月能领的单价就低了。

所以说以前很多时间就是先把顶底楼先签了，如果这一个不领预售证的话没，先赶紧把顶楼底楼赶快签掉，比如说我们一个月以后要领预售证了，赶紧把高价的房子拿出来赶紧签掉，平均价格可能在2万2 ，最起码我还能另得到2万的价格。

第三个，新项目，房源三公里以内，取在售项目的20天的均价，如果没有 ，那就等， 要么你就认周边二手房的价格，2016年的时候周边二手房还没有暴涨。

还有一个事情， 就是我们叠拼为什么做144方的原因。杭州一直到现在为止 ，价格一直分这么几种90方以内 ，90到144 ，145-170， 170 以上。这四个产品价格是不一样的，理论上来讲，面积越大，可以申报的价格越高 ，这也是杭州都不做90方，因为价格备不上去。

限价对我们听到过最多的行为是什么呢， 是号子费， 当时杭州新房的显性库存的去化周期只有三个月，就是我们已经领出预售证 ，还没有网签的，只够卖个三个月的，但是考虑到限签 ，其实他连一个月都没有 ，所以当时的现象就是，客户到哪个角落都是没有房子卖的。

这种情况下 ，会导致什么呢 ，因为杭州的购房客户的基数是很大的，在没有房子的时候， 肯定都会冲到二手房去 ，因为当时最严重的问题就是 ，恐慌 ，对刚需的人来说 是很恐慌的， 因为他们的想法就是 ，现在不买，以后永远都买不起了， 当时的客户正儿八经都这么想， 因为当时实在是太恐慌了，走到哪里哪里都没有房子卖，角角落落都在说 ，卖方的两个字 ，所以说当时对客户来说是一个无限恐慌的状态。

接下来是限签 ，比如说这次开盘 ，我们200套房子卖光了 ，接下来就是签约，政府说你一个月只能签约20套 ，下个月只能签30套， 所以说 ，2016年的房子 ，可以签到2017年底， 同一批房子可以签一年多都签不完， 就是这么回事。所以2016年年底的时候 ，另一个东西就出来了，叫做限价合同。

比如说我这个月领了指标， 这个月可以签20套合同， 20套合同均价不可以超过1万， 你自己去凑， 你签的20套房子 ，均价不能超过1万， 可以比他低， 是不可以比他高 所以说当时是很苦的 ，领了指标之后 ，你还要去算， 到底能签哪几套。

到了2017年底，政府直接规定 ，他直接给你规定到底能签哪几套，他连房源都给你算好的，每个月初的时候，你要把你们项目成交的房源 ，还有多少没签约的， 成交价之类的这些资料全部发给房管局 ，他会根据你这份台账来给你指标和签约任务，比如你能签5套， 哪5套，房号给你发过来，签哪几套都是规定好的，这个就是限签。

而对开发商来说，房子卖了之后，一年多我才能拿到钱太不方便了 ，不能签约就代表着回款比较慢，按揭部分没有办法回款，所以说 ，一次性付款应运而生。因为当时拆迁的也多么，一次性也多 ，当时买房 ，4样缺一不可， 1全款 2关系 3号子费 4捆绑。

缺一不可 ，号子费当时是非常夸张的， 某世纪80万号子费 某晓风 150万号子费。

房地产红利时代缺乏管束，是行不通的！

2020-2022年

2020年市场还是比较热的，但也分地段。

2020年8月，一道名为“三道红线”新政，犹如一道“晴天霹雳”，炸醒了正在“三高”（高融资，高负债，高杠杆）的激进房企。

• 有人说，三道红线就是三高房企的“催命符”、“生死劫”
• 有人说，三道红线是房企二度洗牌、进退分化的“分水岭”
• 还有人说，三道红线是地产进入下半场，新规则的“起点”

三条红线的具体内容为：

1、剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十，

2、净负债率不超过百分之百，

3、现金短债比不小于一。

三道红线新政发布不到1年，仅5个月时间，已违约暴雷房企就多达12家。而且大中型企业越来越多。

比如千亿房企有“泰禾、蓝光、北大资源”

比如十强房企有“华夏幸福、恒大”。

2021年是房地产又一次分水岭，上半年市场70%都是火热的，下半年市场可以说是30%半热，冷热比例瞬间调换位置，其实不难猜测，利率上浮+8·5新政的影响是比较大，之前历史记录是一年上调9次，杭州则在半年的时间，6次上调，下手较重。

为什么2016年开始年政府对房地产打压的这么厉害，却没有什么效果，房价还是在上涨。

因为心理预期以及杭州人才流入， 18年杭州人才流入高达33.8万，净人才流入居全国第一。

人口需求的上涨，包括杭州利好金蛇实在太多，包括2022年10条地铁线的开通，包括2022年亚运会，这些都是可以拉高客户对板块红利的预期，以及人才的大量流入，翻了几番，15年与18年的人才净流入翻了三倍，有人了才有需求，需求拉动内需，加上大家对杭州亚运会的看好，包括了各大开发商对杭州城市的看好，因为他们觉得在杭州拿地太安全了，所以导致整个杭州市场热度下不来。

所以2020-2021年，是政策频出的两年，大体路线是：限购+限贷+限价+限售+土地政策3次+融资：三道红线+落户政策+教育双减等，可以说是全方位出台政策，而且不断加码，力度空前。

全国降温的同时，杭州也不能例外，这一巴掌打的遍地开花，杀一儆百！

各种媒体开始报道，三江汇、未来科技城凉了，炒作二手房降价。其实三江汇和未来科技城的发展，不是某个人说了算的，杭州长远的布局谋篇早就开始了，媒体爆料，使得大部分人产生了怀疑的态度，市场陷入了半温状态，剩下的都是真刚需在买房。

投资退场是比较快速的，新房限价等一系列操作，短期投资利润本就不太乐观，二手房市场又在降温，留下的基本上全是刚中刚+长期投资的选手。

就写到这了，其实还有很多相关的，比如各种基建配套的落地，都是房地产的导火索，既然房地产和我们息息相关，那就理性看待吧，先渡过一场危机再说。

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