主要观点：新加坡位于马六甲海峡南口，是东南亚的一个岛国，前身是英属殖民地，1965年成为独立的国家，2018年新加坡人均GDP达64567美元，居于各大都市的前列。国土面积为724.2平方公里，新加坡国土面积较小，人口密度较高，2019年9月底人口密度为7866人/平方公里，但2018年居民房屋自有率高达91%，不仅在世界各国家居前，与其它亚太地区大都市城市相比处于超高水平。其它亚太地区大都市相比，新加坡的房价收入比与市中心房屋售租比均处于相对较低水平，2019H1房价收入比与市中心房屋售租比分别为22.31与43.02，而深圳的同期水平为44.9与77.62，分别为新加坡这两者水平的2、1.81倍。新加坡住房市场上以HDB组屋供给为主。2018年新加坡居民住房市场约有146.10套住宅，其中HDB组屋、其它、私人住宅分别为105.67、32.94、7.49万套，占比为72.33%、5.13%、22.54%。HDB提供远低于市场价格的组屋。HDB全称为Housing and DevelopmentBoard，中文称建屋发展局，是新加坡国家发展部下的法定机构，成立于1960年，作为政府职能机构负责新加坡居住新镇的规划、建设和管理。组屋作为政府支持性住房，新组屋价格由政府直接定价，一般新组屋价格仅为私人住宅市场价格的1/3；二手组屋由转售市场转卖，价格由买卖双方协商决定，一般二手组屋价格高于新组屋价格。组屋的结构化供给满足多层次需求，严格分配管理制度有效抑制投机。从户型上来看，分为HDB 1-2room、3-room、4-room、5-room、EC和DBSS双层公寓式，使用面积和户型不一致，满足各种家庭结构住房需求。从退出机制来看，屋主拥有及实际居住组屋至少5年，才可进入市场交易，但政府要征收10%-15%的附加费，此后组屋获得完整产权，不再受限。如果不满5年转让组屋，政府规定屋主只能将组屋以原价回卖给政府。新加坡住房市场历史发展可分为四个阶段。1.加速建造组屋解决住房短缺问题，此时组屋只用于出租（1959-1963）；2.践行“居者有其屋”计划，继续加大组屋供给（1964-1973）。房荒问题得到解决，开始注重改善性住房需求（1974-1987）。4.制度随市场需求变动，多样化组屋不断推出（1987-至今）。新加坡住房市场成功实现了居者有其屋，构造了以组屋为主、私人住宅为辅的多层次供给住宅市场，这是土地制度、税收制度和住房金融齐共振的效果。1.新加坡具有前瞻性地在未来10年及未来50年的视角规划土地，通过大规模填海造陆、集约型用地等方式提升土地面积及土地使用率，SLA（土地管理局）根据土地利用规划确定土地的不同用途，采用拍卖、招标、有价划拔和临时出租等方式，住宅用地出让给HDB；新加坡土地出让金不能被政府部门和法定机构直接支配使用，必须作为政府储备资金交纳到国库，政府储备资金须经总理和总统两人共同签署方可使用，这项规定使政府无法通过大幅出让土地而增加财政收入因此无土地财政。2.目前新加坡与住宅不动产相关的税收包括房地产税与房产印花税，房地产税属于传统税制，对于富人住房则收取高倍的土地出让金及高倍物业费，在高房价商品房比较的控制上起到了重要作用，但同时对仅有的刚需自住型住房的居民而言，房产税不会成为负担；同时自2011年起执行的房产印花税制度并逐渐严格化，对平抑房价走高起到了较重要的作用，坚决打击房地产市场的过热。3.以建屋发展局-中央公积金模式的住宅金融制度设置合理，运行历史长、覆盖人群面多、强制性高储蓄率的中央公积金为新加坡政府积累了便宜的长期资金，新加坡政府使用中央公积金为HDB提供建设组屋及为居民提供的低价房贷，居民在购买组屋及偿还房贷时再提取中央公积金。在早期起步阶段，建屋发展局强烈依赖政府补助，同时融资十分优惠。建屋发展局作为一个独立的非营利机构，其财政预算是纳入国家计划。早期HDB预算支出分为资本支出与经常支出，资本资产主要用于组屋的建设开发，经常支出是指一些其它的基本性支出。从上世纪70年到80年代中期数据来看，仅HDB资本支出中的用于组屋的建设资金在新加坡政府预算发展支出中占比较高，1975、1980、1985年占比分别为32.82%、31.3%、42.86%；而步入90年代后，用于组屋建设相关支出在新加坡政府发展支出占比有所降低但仍处于重要地位，1990、1995、1999、2000占比分别为22.7%、10.7%、20.6%、15%，与教育、信息技术、贸易与产业等重要投入项相比，长期在国民经济发展支出处于重要地位。从1968-1985年期间，HDB的向政府申请贷款利率一直保持在6%，远低于当时市场上贷款基准利率，组屋建设资金十分优惠。目前，建屋发展局资产负债率较高，需要依靠政府补助维持正盈余。根据HDB2018年年报显示，hdb总资产846.66亿新元，负债为694.35亿新元，资产负债率为82%，赤字19.86亿新元，依靠政府补贴20.33亿新元获得净盈余，过往业绩显示hdb需要政府补贴才能获取净盈余。目前政府抵押贷款是建屋发展局的主要融资来源。2018年度建屋发展局694.35亿新元的负债中主要有640.47亿元来源于贷款，贷款是建屋发展局的最大负债。2018年政府抵押贷款、改造贷款、债券、银行贷款分别为404.14、0.33、229.83、3.54亿新元，占比分别为63%、0.05%、36%、1%。中央公积金结余通过政府债券形式转而为组屋建设提供支持。中央公积金的普通账户部分主要用于购房，其中归集资金约有20%被提做准备以应付提存，80%购买政府债券和与其它债券投资。新加坡公积金制度实质上是按照国家政策通过3个账户归集资金，将更多的资金投入保障住房的建设，而不是投入到商品房的建设中。截止至2019Q3，该局管理着超4000亿新元的庞大资金，普通账户资金超过1421.18亿新元；2018年中央公积金持有投资3900.62亿新元，其中投资于政府债、公司债占比分别为96.20%、3.4%。